רמ"י אישרה התגוררות אחים בנחלה! / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

חברים אני שמח לבשר, כי רמ"י אישרה שינוי היסטורי בנהלים החלים על חלקת המגורים בנחלה ובהתאם לכך - אחים יכולים להתגורר ביחד בנחלה!

אני מבקש להודות למקבלי ההחלטות על התיקון ההיסטורי בנהלים, שהתבקש נוכח השינויים שחלו בחלקת המגורים במסגרת היישום של "עידן הנחלה המהוונת".

עדכון נוהל העבודה ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז':

ביום 29.7.2020 עודכן נוהל עבודה B38.04 "קביעת זכויות למגורים בחלקת המגורים במושבי עובדים, כפר שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית" לפיו מיושמת ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה (להלן: "נוהל העבודה").

נוהל העבודה בנוסחו הקודם התקבל ביום 24.6.2019 ומאז ועד היום חלפה כשנה, במהלכה חלו שינויים משמעותיים, לאחר שהתקבלו מספר החלטות הנהלה בנושאים שעלו על הפרק, שחלק הובאו על ידנו בפני רמ"י, ובהתאם לכך התקבלו החלטות שהוטמעו כעת בנוהל העבודה, כפי שיפורט בהרחבה להלן.

התגוררות אחים בנחלה:

לאחר שהעלנו בפני רמ"י את "התקלה" הקיימת בהחלטה המוסדרת בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה"), בהתייחס למגורים של אחים ביחד בנחלה אחרי שאחרון ההורים הולך לבית עולמו, לפיה, לאחר שאחרון ההורים ילך לבית עולמו, ההתגוררות ביחד בנחלה הופכת להפרה, התקבלה ביום 13.5.2020 החלטת הנהלה מס' 4814, שהביאה איתה את השינוי ותיקנה את "התקלה" בהחלטה.

החלטת הנהלה 4814 שכותרתה "התגוררות שני אחים בנחלה" מחלקת לשתי קטגוריות את ההתגוררות של אחים בנחלה וקובעת את ההוראות הבאות:

1. התגוררות שלא בעקבות פטירת ההורים - הרשות תאפשר לשני אחים המתגוררים ביחד שלא כדין, בהפרה, כלומר שלא בעקבות פטירת ההורים, להסדיר את ההפרה ע"י הצטרפות להחלטה באחד המסלולים, בתוך שנה, בתוספת הפקדת ערבות בנקאית, מבלי שאחד האחים יידרש לפנות את הנחלה, כלהלן:
2. התגוררות בעקבות פטירת ההורים - הנהלת הרשות אישרה המשך התגוררות שני אחים בנחלה כאשר ההתגוררות שלהם נעשתה כדין ו- עקב פטירת ההורים הפכה להפרה -
   יש לשים דגש על המילים "נעשתה כדין" - כלומר - בתי המגורים נבנו בהיתר בחיי ההורים ולדגש השני - עקב פטירת ההורים הפכה להפרה (ראה הרחבה בהמשך).
   1. "דמי כניסה" בתשלום 3.75% + מע"מ והשלמה ל- 33% + מע"מ משווי המגרש שיפוצל בתב"ע.
   2. "דמי רכישה" בתשלום 33% + מע"מ בגין זכויות בניה קיימות ופוטנציאל תכנוני.

התנאי בסעיף זה לא מתייחס למגורים של אחים אחרי פטירת ההורים, אלא למגורים של שני אחים בנחלה ללא כל קשר לכך שהזכויות התקבלו בעקבות פטירת ההורים כמו לדוגמא: נחלה שהועברה ללא תמורה לאחד הילדים בחיי ההורים ונמצא כי מתגורר בנחלה אחיו של בעל הזכויות. במקרה זה חשוב להדגיש, כי גם אם ההורים מתגוררים בנחלה ובנוסף לכך אח/אחות של בעל הזכויות לאור כך כי הזכויות רשומות ע"ש האח,  מדובר בהפרה, אך היא ניתנת לתיקון באמצעות כניסה לאחד המסלולים בהחלטה.

בהתאם לכך ובעקבות החלטת הנהלה 4814, תוקן נוהל העבודה ליישום ההחלטה במסלולים השונים, והשינויים שנקבעו בהחלטת הנהלה 4814 ביחס למגורים של אחים בנחלה, הוטעמו לתוך נוהל העבודה במסגרת תנאי הסף לכניסה להחלטה, כאשר בנוהל העבודה הובהרה ההבחנה בין מגורים שנעשו כדין בעקבות פטירת ההורים ומגורים של שני אחים דבר המהווה הפרה, ללא קשר לפטירת ההורים.

חשוב להדגיש היטב - כי מגורי אחים ביחד בנחלה לא יחשבו כפרה, רק אם הם עומדים בשני תנאים:

1. ההתגוררות נעשתה כדין.
2. עקב פטירת ההורים המגורים ביחד בנחלה הפכו להפרה.
   

תנאי הסף המעודכנים לכניסה להחלטה:

בכניסה להחלטה קיימים ארבעה תנאי סף כמפורט להלן:

1. כל השימושים מוסדרים בחלקה א' ובחלקה ב' של הנחלה (מיוחס למגורים ופל"ח ולא למבנים חקלאיים).    
2. חלקה א' של הנחלה רשומה כיחידה נפרדת ובשלמות בטאבו - ניתן להמציא אישור על הליך תצ"ר במושב או תצ"ר פרטני.
   1. בתנאי זה הוכנס העדכון ביחס למגורים של אחים ביחד בנחלה - במקרה זה - כאשר מוגשים המסמכים ליישום ההחלטה, מבקר פקח רמ"י בנחלה על מנת לבחון אם מתקיימים שימושים לא מוסדרים.
   2. חשוב להדגיש כי שימושים לא מוסדרים כוללים את הרשימה שלהלן (רשימה לא סגורה):
      1. חריגות בניה במבנים בנחלה - מגורים ופל"ח (לא מדובר על מבנים חקלאיים).
      2. שימושים חורגים - שימוש במבנים שאושרו בהיתר לייעוד כלשהו כאשר בפועל משמשים לייעוד אחר ללא היתר (דוגמא: הסבה של מבנה חקלאי לייעוד מגורים או מסחרי או כל ייעוד אחר).
      3. שוכרים – הרשות תבחן אם המבנים בנחלה מושכרים לרבות פל"ח ומבנים חקלאיים.
         הערה - בנושא זה מתקיים דיון בדרישה לאשר השכרה של בתי מגורים שנבנו בהיתר.
      4. מגורי אחים בנחלה - ככל ויימצא כי אחים מתגוררים ביחד בנחלה ייבדק האם מדובר במגורים בעקבות פטירת ההורים והאם בתי המגורים בהיתר. ככל ומדובר במגורים בעקבות פטירת ההורים לא יהווה הדבר הפרה אך ככל ואחד או יותר מהמבנים בנויים ללא היתר או קיים שימוש חורג, תידרש הסדרה לרבות תשלום דמי שימוש.
         ככל ויימצא כי אח/אחות של בעל הזכויות מתגורר בנחלה, שלא בעקבות פטירת ההורים, לא יידרש פינוי של אחד האחים, אך תידרש הסדרה באמצעות כניסה לאחד המסלולים בהחלטה וזאת בתוך שנה ובנוסף הפקדת ערבות בנקאית.
      5. שימושים לא מוסדרים בתחום חלקה ב' - רמ"י דורשת כי באישור על הרכב הנחלה שמהווה אחד המסמכים לכניסה להחלטה, יצוינו מספרי גוש וחלקה של חלקה ב' המשויכת לנחלה או יומצא תשריט של חלקה ב' וככל ולא ניתן להגדיר את החלקה על מנת שהפקח יוכל לבצע את הבדיקה, נדרשת חתימה של האגודה על כך שלא מתבצעים שימושים לא מוסדרים בחלקות החקלאיות (קשיים רבים נולדו נוכח הדרישה לחתימה על התצהיר בנושא זה נרחיב בהמשך).
         
         אבהיר בעניין מגורי אחים ביחד בנחלה, כי התבקש עדכון נוסף לאור האפשרות לבנייה של 3 יח"ד בחלקת המגורים ובמקרים מיוחדים לעיתים יותר, כי יתוקן המונח "שני אחים" ולא תהיה הגבלה בהתאם ליח"ד המותרות בהתאם לתב"ע.

3. תשלום חובות דמי חכירה שנתיים ודמי שימוש.
4. לא הוגשה תביעת בעלות או תביעה להכרה בזכויות היסטוריות.

רשימת העדכונים בנוהל העבודה:

נוהל העבודה המעודכן ליישום ההחלטה כולל עדכונים בנושאים נוספים בגינם התקבלו החלטות הנהלה במהלך השנה האחרונה, כלהלן:

1. "הגדרת חלקת המגורים" - הוכנסו הוראות לעניין סימון קו "לא רגולרי" לאור הדרישה כי חלקת המגורים תהיה ככל הניתן בקו ישר במקביל לחזית הכביש.
2. פיצול מגרשים מנחלה - עודכן כי את המגרש המפוצל ניתן לרשום ע"ש בעל הנחלה וככל ונרשם ע"ש "מי מטעמו" מדובר בהעברת זכויות.
3. "התחשבנות מחדש" - בשלב זה המסלול לא הוארך והמועד האחרון להגשת המסמכים היה עד לפני 10.4.2019 ביחס לפעולות שבוצעו בנחלה (מכר, תוספת בניה, פיצול), בין התאריכים 9.6.11 ועד 10.4.18.
   עודכנה החלטת הנהלה שהתקבלה לאחר שהובאו בפני הרשות מקרים ביחס לזכות לבצע התחשבנות מחדש כאשר הוגשה תביעה לזכויות היסטוריות ונקבע כי, הזכות להגיש בקשה להתחשבנות מחדש תותר עד תום 6 חודשים מהמועד שבו תדחה או תמחק התביעה לזכויות היסטוריות, ללא קשר אם במועד ביצוע העסקה התנהלה תביעה.
4. הנחות אזור - נקבע כי מספר יח"ד הזכאיות להנחות אזור הוא 2 בלבד. בגין בקשות שהוגשו לפני 1.11.2019 ההנחה תינתן על כל יח"ד הכלולה בתב"ע, כולל הפוטנציאלית (יחידה 3 או יותר בהתאם לכל מקרה).

אני מאחל לכולנו שנמשיך לראות שינויים לטובה על מנת לצמצם כמה שניתן את האפליה רבת השנים בין המגזר העירוני לחקלאי ובכדי לאפשר לבעלי הנחלות להנות מהנחלה לדורות.