שימושים חורגים וחריגות בניה הם נושאים שמעסיקים רבות את בעלי הנחלות לאור דרישה להסדרתם בטרם יישום החלטה 1523 או כל החלטה אחרת של רשות מקרקעי ישראל ונוכח העובדה שבימים אלה מקדמים במושבים ובמוצעות תכניות לבנייה של בית שלישי בחלקות המגורים, פיצול מגרשים מנחלות, הסדרת מבנים לפל"ח ושימושים נלווים לחקלאות וכו'.
הצגת הבעיה:
הסדרה של השימושים החורגים נדרשת בעת ביצוע של כל פעולה בנחלה, החל מהוצאת אישור זכויות, קבלת התחייבות לרישום משכנתא, העברת זכויות, הוצאת היתר בניה, חידוש תקופת חכירה וכו'.
התוצאה היא - בנחלה בה מתקיימים שימושים חורגים וחריגות בניה לא ניתן לבצע פעולות מבלי לקחת סיכון לתביעה לתשלום דמי שימוש, הריסה והוצאות נלוות נוספות.
בעל הנחלה יכול להימצא במצב שבו מוגש נגדו כתב אישום על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה או הועדה המחוזית, במסגרת זו הוא ישלם קנסות, יידרש להרוס מבנים ולהסדיר היתרים במקומות שניתן ובאותה עת, תביעה לתשלום דמי שימוש מרמ"י, הריסה, פינוי וכו' (בד"כ רמ"י מבקשת בקשה לפיצול סעדים ותובעת את דמי השימוש לאחר ההליך המשפטי לפינוי והריסה).
העובדה שבעל הנחלה נתבע על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, לא בהכרח תביא לכך שרמ"י תגיש תביעה כנגדו באותה עת. המלכוד של בעל הנחלה מתרחש כאשר הוא יגיע לשלב הסדרת המבנים בנחלה לאחר שניתן גזר הדין בהליך המשפטי שהתנהל מול הועדה. בעל הנחלה יגיש בקשה להיתר להסדרת שימושים בנחלה, הבקשה להיתר עוברת לרמ"י ובעת הזו כאשר יגיע פקח לנחלה ויתבררו לו השימושים בנחלה שהם בניגוד להיתרים הקיימים בידיו, עשוי להיפתח הליך על ידי רמ"י לתשלום דמי שימוש. כך שגם אם בעל הנחלה סיים את ההליך מול הועדה, אין בכך סוף פסוק להליכים שעשויים להיפתח כנגדו, במידה והוא יבקש להסדיר מבנים הבנויים בנחלה ללא היתר.
שימוש חורג בנחלה מוגדר גם "השכרה" של מבנים בנחלה. השכרה של יחידות דיור בנחלה בהיתר או יחידות ללא היתר אסורה בהתאם להחלטות רמ"י. כלומר, גם במקרה שבו ההורים הלכו לעולמם והיורשים לא הגיעו להחלטה מה ייעשה בנחלה בתקופת הביניים עד לקבלת ההחלטה, לא ניתן להשכיר את הבית הראשי או כל בית אחר בנחלה. במקרה שבו בעל הנחלה מתגורר בבית מגורים ראשי וקיים בית שני בנחלה בהיתר, גם במצב זה אסור להשכיר את אחד הבתים גם אם הם בנויים בהיתר.
השכרת יחידות דיור בנחלה היא דרך התפרנסות ראויה עבור בעלי הנחלות אך היא עשויה להוות מלכודת לתשלום "דמי שימוש" בסכומים ניכרים וברשימה זו אבקש להבהיר מספר נקודות שעולות בדיונים עם בעלי נחלות ובהליכים משפטיים על מנת להתוות את הדרך הנכונה להשכרת יחידות דיור או מבנים ברוח החלטות רשות מקרקעי ישראל והוראות חוק ההתיישבות החקלאית.
עקרונות היסוד בנחלה:
- עקרון שלמות הנחלה - נחלה היא יחידה אחת המורכבת מחלקת מגורים וחלקות חקלאיות שלא ניתנות לחלוקה (למעט פיצול מגרשים מנחלה בהתאם להחלטה 1523).
- עקרון חובת התגוררות ועיבוד ברצף - נחלה נועדה למגורים עבור בעל הנחלה ומשפחתו בלבד ולעיבוד חקלאי.
- עקרון רישום הזכויות - נחלה ניתן לרשום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד.
עקרונות היסוד נשמרו עוד מהחלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 ועד ימינו אנו בהחלטה 1523 שמסדירה את ההוראות ביחס ל - "עידן הנחלה המהוונת" ואשר שמרה על עקרונות היסוד.
ממשלת ישראל וכן החלטות מועצת מקרקעי ישראל, מערימים במהלך השנים קשיים רבים על בעלי נחלות וחקלאים ולמרבה הצער, רבים וטובים הגיעו לסף ייאוש ונאלצו למכור מכסות ולחסל ענפים שהפכו ללא רווחיים. את המאבק ברגולציה הדורסנית צריך להמשיך, אך בינתיים בעלי נחלות שהתבגרו מבקשים לעצמם מקורות מחייה מהשכרה של המבנים בנחלה - מקורות לגיטימיים שיכולים להיות מקורות הכנסה עבור בעלי הנחלה בכדי להתפרנס בכבוד בגיל פנסיה, במקום ליפול נטל על המדינה או על המשפחה.
הגדרת הסיכון:
בעל נחלה שהפסיק את הפעילות החקלאית ונותר עם מחסנים או מבנים חקלאים או בית אימון ומבקש להסב את השימוש למגורים לצרכי השכרה או השכרה לצרכים עסקיים, לוקח סיכון בלתי סביר מה שעשוי להשית עליו קנסות, דמי שימוש, תביעות לפינוי והליכי הוצל"פ ולהביא אותו עד למכירת הנחלה בהפסד ניכר.
סיפורים רבים הגיעו לשולחננו על בעלי נחלות בגיל פנסיה והרבה מעבר לכך, שביקשו לעצמם מקור פרנסה בכדי שיוכלו להותיר את הנחלה לדורות ועל מנת שלא ליפול נטל על המשפחה. בעלי נחלות אלה הסבו מבנים למגורים או השכרה לעסקים וקיבלו ביום בהיר אחד מכתב התראה מהועדה המקומית עם הזמנה לשימוע או מכתב התראה מרשות מקרקעי ישראל שמודיע להם על ביקור של פקח בנחלה אשר מצא שימושים חורגים וחריגות בניה בגינם בעלי הנחלה יידרשו לשלם דמי שימוש עבור שבע שנים אחורה.
למרבה הצער, בעלי נחלות במספר מקרים נאלצו למכור את הנחלות בכדי שיוכלו לעמוד בנטל של הקנסות, שמעבר לעגמת נפש וצער רב שנגרם לבעלי הנחלה, הותירו את בעלי הנחלה עם סכום זעום לאחר מכירה, שגדע ברגע אחד את הביטחון הכלכלי של אנשים מבוגרים עד לסוף ימיהם.
מקרה מהחיים:
באחד המקרים הגיעו בעלי נחלה בני שמונים שהסבו מחסן בשטח 500 מ"ר ששימש בעבר כבית אריזה, חלקו לצרכים עסקיים וחלקו הוסב לשלוש יחידות מגורים בנוסף לקרוואן שהונח בשטח ומשמש להשכרה למגורים. בעלי הנחלות מכניסים בכל חודש מהשכרת המבנים סך של 15,000 ₪. הם מדווחים על ההכנסה ומשלמים את המיסים הנדרשים. כך במשך עשר שנים ההכנסה הכוללת עומדת על סך של 1,800,000 ₪. בעלי הנחלה משלמים מיסים כך שלאחר הוצאות אחזקה סכום הנטו שנותר בידיהם עמד על סך של 1,200,000 ₪.
בוקר אחד מגיע פקח מרמ"י לנחלה ודופק על הדלת, אך בעלי הנחלות לא נמצאים בבית. הפקח מביט מסביב מזהה את הפעילות בנחלה ולא נכנס בגלל שער וכלבים שנובחים. הפקח מגיע לנחלה הסמוכה ודופק על הדלת של השכנים. פותחת את הדלת שכנה בת כשבעים, הפקח מציג את עצמו ושואל מי מתגורר בנחלה הסמוכה? הגברת הנחמדה מסבירה לו שהשכנים מתגוררים לידה מזה חמישים שנה והוא ממשיך ושואל מי מתגורר בכל המבנים בחצר? השכנה מסבירה שהיא חושבת שהמבנים מושכרים. הפקח מחייך מודה לשכנה וממשיך בדרכו. כשבוע לאחר מכן בעלי הנחלה מקבלים בדואר מכתב שמסביר שלאחר ביקור של פקח בנחלה נמצאו מבנים להשכרה למגורים ולעסקים. מדובר בהפרה של הסכם המשבצת והחלטות רמ"י ועל כן יש לפנות מיד את השימושים ואת השוכרים ובהמשך יישלח חשבון עבור דמי שימוש.
בפגישה שערכתי עם בעלי הנחלה הם מתארים את רגע פתיחת המכתב, כרגע המפחיד ביותר שהם חוו במהלך חייהם. הם מתארים דופק מואץ, הזעה מוגברת ותחושה של התקף לב. תחושה של חוסר אונים, הכל נסגר, אין לאן לפנות, נסגר צינור החמצן והסוף קרב. אלו מילים ששמעתי מאנשים בני שמונים, אנשים משכילים שעשו דבר או שניים בחייהם, שבכו ממש במשרדי במהלך הפגישה כאשר הם מבקשים עזרה ומוכנים לעשות הכל בכדי להשיב את הגלגל אחורה.
בעלי הנחלה קיבלו תביעה לדמי שימוש בסך 1,500,000 ₪ ונאלצו למכור את הנחלה בכדי לשלם את הקנס. אף אחד מבני המשפחה לא יכול היה לסייע להם בתשלום. הנחלה נמכרה בסך של 6 מיליון ₪, סכום הנטו שנותר בידיהם לאחר תשלום המס עמד על סך של 3 מיליון ₪ ולאחר תשלום של מיליון ₪ (השומה הופחתה) עבור דמי שימוש, הם נותרו עם שני מיליון ₪ - בסכום זה הם נדרשו לרכוש דירה ולחיות עד סוף ימיהם - זה היה הסוף של הנחלה ושל בני זוג שרק רצו להתפרנס בכבוד.
מקרה מהחיים:
במקרה נוסף אותו פגשתי לאחרונה, בעלי הנחלה ישבו בוקר אחד בביתם, שני אנשים מבוגרים מעל גיל שמונים, ניצולי שואה, עבדו קשה מאוד במהלך חייהם בחקלאות, ובגיל שבעים כאשר החליטו להפסיק את הפעילות, הסבו מספר מבנים למגורים שהושכרו לצרכי הקיום של בעלי הנחלה.
לפתע דפיקה בדלת - השעה היתה עשר בבוקר, רותי פתחה את הדלת, היא רואה לנגד עיניה אדם שעל חולצתו כתוב "מחלקת אכיפה" - רותי לא הבינה במה מדובר עד שהוצגה לה תעודה וכן בקשה לערוך לאותו אדם סיור בנחלה. רותי ובעלה ערכו את הסיור כאשר הם מבוהלים ונתנו את כל ההסברים לפקח. מאז אותו בוקר הפכו חייהם לסיוט של ממש. הפקח ממשרד האוצר מחלקת אכיפה העביר את הפרטים לרשות מקרקעי ישראל וזמן קצר לאחר מכן הגיעה לידיהם תביעה לדמי שימוש שעמדה על סך של 800,000 ₪. רותי ובעלה נלחמו בדרישה והיא הופחתה לסך של
500,000 ₪. הם שילמו את הקנס מכספים שנשמרו עבור הזקנה. הם פינו את המבנים ואת השוכרים והגיעו למצב כלכלי קשה עד כדי כך שהילדים נדרשו לתמוך בהם בכל חודש. מצב אבסורדי ובלתי אפשרי!
הפתרון:
בכדי לפתור את הבעיה יש לשמור על שני עקרונות יסודיים:
- אסור להסב מבנים לשימושים שונים בניגוד להיתרי בניה.
- אסור להשכיר יחידות או מבנים בנחלה.
אם נפנים את שני העקרונות שלעיל נוכל להתקדם לשלב הבא והוא שלב הפתרונות ואלו אכן קיימים. אמנם הם עולים כסף, אך עדיף לשלם את הכספים בכדי להסדיר את הנחלה ועל מנת להתפרנס ממנה בכבוד, במקום לשלם קנסות, הריסה, תביעות, דמי שימוש ואולי אף למכור את הנחלה.
שמעתי פעמים רבות מבעלי נחלות שמחזיקים שימושים חורגים וחריגות בניה את המשפט: "אנחנו לא ישנים בלילה בגלל המבנים בנחלה אבל אין לנו ברירה זה מה שמקיים אותנו".
המשפט מאוד נוגע ללב וחבל שעד היום מקבלי ההחלטות לא הבינו שצריך לעשות שינוי במדיניות. השינוי אכן קרה בהחלטות האחרונות של מועצת מקרקעי ישראל, אך נדרש שינוי נוסף ויסודי בהחלטות כזה שייקח בחשבון את השיקול של בעל נחלה שהתבגר ולא רוצה ליפול נטל על המדינה ומבקש להתפרנס מהנחלה אותה היא הקים ופיתח במהלך השנים. הנחלה תיוותר אחריו עבור היורשים והם יבצעו פעולות שיכניסו כספים רבים לרמ"י, למשרד האוצר ולרשות המקומית - מישהו חייב להתעורר בקרב מקבלי ההחלטות ולהבין - שההחלטות מנותקות לגמרי מהמציאות והם בעצמם, בהחלטות השגויות, גורמים להוצאות רבות למדינה במקום ליצור מקורות הכנסה ופתרונות.
השכרת מבנים בהחלטה 1523:
בהחלטה 1523 ניתן להסדיר מבנים בנחלה ואף להשכיר את המבנים לצד ג' ובכך ליצור מקורות הכנסה. שלוש יחידות בשלושה מבנים ועוד יחידה נוספת של 55 מ"ר עם קיר משותף לאחת היחידות שתיוותר בנחלה - זהו המבנה עליו עובדים מושבים רבים ומועצות אזוריות. התוצאה של תב"ע מסוג זה היא שינוי מהותי של המושב ואפשרויות שנפתחות עבור בעלי הנחלות להשכרה של מבנים ובנייה עבור הילדים עם אפשרות לפיצול של שני מגרשים מהנחלה ובמקרים מסוימים אף יותר מכך.
לעניות דעתי וממה שאני לומד בדיונים מול רמ"י וועדות מקומיות ומחוזיות, בעתיד הלא רחוק ההחלטות ישתנו ויאפשרו יותר משלוש יחידות בכל נחלה - אך נשאיר זאת למאמר אחר.
כבר כתבתי ואחזור - כל פעולה עולה כספים ניכרים אך במבט קדימה עדיף לשלם את הכספים עבור הסדרה, מאשר לשלם אותם עבור קנסות שלא מסדירים דבר בנחלה
בהחלטה 1523 שני מסלולים עיקריים:
דמי כניסה - בתשלום 3.75% + מע"מ בגינם יינתנו שלוש הטבות:
- ביטול רצף בין דורי (ניתן לבנות את היחידה השלישית ללא צורך בנכד נשוי).
- פיצול מגרשים בתשלום 33% + מע"מ בגין דמי היוון.
- קיבולת בניה של 375 מ"ר.
בעל נחלה שלא יישם את החלטה 1523 במסלול "דמי כניסה" ואין בנחלה רצף בין דורי (ברוב המקרים לא קיים רצף) לא יוכל לבנות בית שלישי בנחלה.
דמי רכישה - בתשלום 33% + מע"מ בגינם יינתנו חמש הטבות:
- רכישה של כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות.
- פטור מתשלום לרמ"י עבור פיצול מגרשים מהנחלה (יחול תשלום היטל השבחה ומס רכישה).
- פטור מדמי הסכמה במכירה בגין חלקת המגורים.
- אפשרות להשכיר בתים בנחלה.
- היוון חלקת המגורים.
התוצאה - לאחר תשלום דמי רכישה ניתן יהיה להשכיר יחידות הבנויות בהיתר ובהתאם לתב"ע החדשה ניתן יהיה להשכיר שלוש יחידות בנחלה ולהתגורר ביחידה אחת.
האם כדאי לשלם דמי רכישה?
דמי הרכישה עומדים על סכומים ניכרים - נחלה שנאמדת בסך של 6 מיליון ₪ דמי הרכישה בגינה עומדים על סך של 2.2 מיליון ₪ - אך אם נבחן את הדברים לעומק נראה שתשלום דמי הרכישה עדיף על תשלום קנסות שלא מקנים כל הטבה או תשלום ע"ח של דמי רכישה.
בעל נחלה שייתפס עם שימושים חורגים וישלם מיליון ₪ עבור דמי שימוש ולאחר מכן יבקש לשלם דמי רכישה, ישלם בנוסף סך של 2.2 מיליון ₪ - סה"כ 3.2 מיליון ₪!
המסקנה היא ברורה - יש לשקול היטב את הפעילות בנחלה ולקבל את ההחלטה הנכונה גם אם במבט ראשון דמי הרכישה נראים גבוהים. יש לבחון מה יהיה גובה דמי השימוש וההוצאות הנלוות הנוספות כחלופה לתשלום דמי שימוש ולקבל החלטה בהתאם.
חשוב להבהיר - אל תאמרו "לי זה לא יקרה" – מתקיימת בימים אלה אכיפה מאסיבית מצד הרשויות ו"אפס" סבלנות לשימושים חורגים ובייחוד לאלו שלא ניתנים להסדרה - תבחנו היטב את המצב התכנוני בנחלה ותחפשו את הפתרונות המתאימים בכדי להימנע מתשלום קנסות.
ברשימה הבאה נביא הסבר כיצד ניתן להשכיר מבנים בנחלה לשימושים עסקיים.
