בית המשפט המחוזי ביושבו כבית משפט לעניינים מנהליים קיבל את מרבית הטענות שהוגשו בעתירות כנגד התכנית שאישורה היה מביא לחיסול מרבית שטחי החקלאות של אגודת כפר אז"ר.
כבוד השופט חגי ברנר, סגן נשיא בית המשפט המחוזי תל אביב פותח את פסק הדין בהלכה שבית המשפט אינו יושב כרשות תכנון עליונה שכן זו הופקדה בידיהם של גופי תכנון שונים ומתערב רק במקרים המחייבים זאת. עם זאת בית המשפט קובע שאין להתעלם מדברים נוקבים שהשמיע בית המשפט העליון בעתירה שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה בפ"ת נגד ועדת השרים לענייני דיור ושם אמר בית המשפט בעניין הועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים (להלן: "הותמ"ל) את הדברים הנוקבים הבאים:
"החוק, כשמו כן הוא, נועד לקצר עד מאוד את לוחות הזמנים של התכנון, אך ההיסטוריה (ויש שיאמרו היסטריה) הנוגעת למשברי דיור קודמים ולחוקים דומים בעבר מלמדת כי לצד המהירות וקיצור ההליכים יש להישמר מפני פרויקטים שעלולים להתברר כבכייה לדורות. דווקא בשל חשיבותו ותכליתו של החוק והכלים "הכבדים" שהעניק המחוקק ליישומו וביצועו, נוכח הרכב הצוות המייעץ (סעיף3(ד) לחוק), נוכח הרכב הועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור (סעיף 5 לחוק), ונוכח הרכב ועדת המשנה להתנגדויות (סעיף 6 לחוק) שלכולם יש רוב מובהק ומוחלט של נציגי הממשלה- בהינתן כל אלה, ניתן להבין את חשש העותרות כי מספר יחידות הדיור שנקבע בהכרזת קבינט הדיור הוא נתון קשוח שהתכנון העתידי והמפורט ייעשה בכפוף אליו. בהיבט זה יש להכרזה משמעות גורלית, פשוטו כמשמעו, להתפתחותם ולצביונם של ישובים ושל אזורים רבים ברחבי הארץ"
בית המשפט קובע כי הותמ"ל חרגה מסמכותה כאשר אישרה בתכנית שטחי ציבור ותעסוקה שלא נועדו לשרת רק את צרכני יחידות הדיור הנכללות בתכנית.
החוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014 (להלן: "החוק") לא נועד לדברי בית המשפט לפתור את כלל הבעיות התכנוניות הקיימות בערים ותיקות, אשר דינן להיות מטופלות במסלול המקביל והשמרני של חוק התכנון והבניה ולא במסלול המקוצר המיועד להקמתן של שכונות חדשות ומדגיש כי לכוונה זו יש מספר הוראות בחוק שמטרתם להגביל את הותמ"ל לדון בעניינים שנועדו לשרת את יחידות הדיור בתחומי התכנית ובסביבתה.
לאחר ניתוח החוק מגיע בית המשפט למסקנה שהסדרת מבני הציבור והשטחים הציבוריים הפתוחים צריכים לשרת את יחידות הדיור הנכללות בתכנית ובסביבתה, כאלו "הנותנים פתרון לצרכים הנובעים התכנית" ולא אזורים אחרים בעיר רמת גן.
כך הדבר בעניין שימושים אחרים כמו תעסוקה ומסחר שצריכים על פי החוק להיות כאלו "הנדרשים לשמש את יחידות הדיור וסביבתה" ואין כוונה בתכנית המוגשת במסלול ותמ"ל "לפתור את בעיות המחסור במסחר בשטחי תעסוקה ומסחר בחלק הישן של רמת גן, המרוחק מרחק פיזי רב משטחי התכנית", כך לדברי בית המשפט
כבוד השופט ברנר מנתח את המושג "סביבה" בהתייחס לתכנית ואת מי היא משרתת זאת מאחר והמחוקק לא נתן לכך פרשנות ברורה וקובע כי במבחן השכל הישר אזורים הנמצאים בתכנית זו מעבר לכביש 4 ואזורים אחרים לא יכולים להיחשב כסביבה שאותה תשרת התכנית.
לא זאת אף זאת, בית המשפט מבקר את השימוש במושג "ההשלכות הכלכליות הנובעות ממנה" שכן לא העיריה ולא הותמ"ל הצביעו על השלכות כלכליות הנובעות מהתכנית ולכן השימוש במושג זה אינו מכשיר קביעת שטחי תעסוקה ומסחר שלא נועדו לשרת את יחידות הדיור הנכללות בתכנית.
יתרה מכך, בית המשפט אינו מקבל את פרשנות יוזמי התכנית המצויה בסעיף 4(ד)(2) לחוק שקובעת כי תכנית מועדפת לדיור יכול שתכלול "כל הוראה אחרת שניתן לקבוע בתכנית מפורטת לפי חוק התכנון" וקובע נחרצות כי ההסדר הקבוע בחוק בעניין מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים ושטחי מסחר ותעסוקה "מתנה קביעתם בזיקת שימוש לתושבים בתחומי התכנית וסביבתה" ולכן כל תכנון שאינו מיועד לדיירי התכנית וסביבתה אין לו מקום בתכנית.
בית המשפט גם דוחה את הטענה הגורפת של הותמ"ל שנתונים לו כלים לקדם תכניות מורכבות מסוג זה וקובע כי אכן לותמ"ל מוענקות כלים וסמכויות מרחיקי לכת, אך לא ניתן לייצר סמכות יש מאין כשאין סמכות זו.
קביעות אלו של בית המשפט ,משמעותן ביטול התכנית והשבתה לדיון מחודש בותמ"ל או העברתה למסלול הרגיל של הועדה המחוזית בדגש כי כל תכנית לעניין מבני הציבור, השטחים הציבוריים הפתוחים ושטחי המסחר והתעסוקה יתחשבו רק בצרכי הדיור הנכללות בתכנית וסביבתה. בעניין שטחי המסחר והתעסוקה מוסיף בית המשפט שהתכנית תתחשב גם בהשלכות הכלכליות הנובעות מהתכנית ביחס לרשות המקומית.
פסק דין זה מנתח בצורה יסודית את החוק וגבולותיו ופוסק קביעות שיש בהן כדי לסמן קווים אדומים להתנהלותו של מוסד תכנון זה ולדרכי קבל ההחלטות בו ואין ספק כי פסק הדין ישפיע על תכניות חדשות שיגיעו מבית היוצר של הותמ"ל וצפויות לו השפעות על תכניות אחרות הנמצאות בשלבים שונים ובאזורים אחרים בישראל.
עת"מ (ת״א) 676571117 כפר אזר מושב עובדי להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הועדה הארצית לתכנו ולבניה של מתחמי מועדפי לדיור ואח', פס״ד מיום 09/08/2018
